2023年に家主になる価値はあるでしょうか？

Jul 14, 2023

|ライター

2023 年 6 月 7 日更新

住宅ローン金利の上昇と新たな業界改革法案の組み合わせにより、一部の賃貸家主が売却を促しているが、それでもなお家主になる価値はあるのだろうか？

賃貸人改革法案は、テナントと家主の両方に大きな変化をもたらすことになる。 先月議会に提出されたが、成立は2024年になる見通しだ。

この法案は、入居者を保護し、固定の賃貸契約を超えて自宅に住み続けることができるという保証を与えるものとして一般的に賞賛されている。 また、家主にとっても家賃の値上げが難しくなるだろう。

住宅ローン金利が上昇し、返済が高額になる中、家主は不動産を貸し出して妥当な利益を上げ続けることがまだ可能かどうか、一時的に検討する必要があるかもしれない。

2023 年に家主であることが何を意味するのか、そしてまだ価値があるのか​​を見てみましょう。

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住宅ローン金利は2022年10月に急上昇し、2年固定金利契約の平均は6.55％まで上昇した。 その後数カ月間金利は若干低下したが、イングランド銀行が基準金利の引き上げを継続するとの期待から最近は急上昇している。 6 月 7 日時点で、2 年の固定金利契約の平均はMoneyfacts によると、5.47%。

これは、家賃収入を同じに保つために、家主が軒並み家賃を値上げしていることを意味します。

2021年10月時点の2年固定住宅ローン契約の平均金利は2.25％だった。 あなたが賃貸物件を所有しており、その契約で 250,000 ポンドの住宅ローンを返済している場合、月々の返済を全額カバーするには、月額 1,090 ポンドの家賃を請求する必要があります。

この契約が10月に終了する場合、住宅ローン金利が現在の水準にとどまると仮定すると、毎月の返済を賄い続けるためには、月額レンタル料を1,568ポンドに増額する必要がある。 これは 44% の増加であり、テナントが対応するのは不可能かもしれません。 つまり、住宅ローンの返済の一部を自分のポケットから賄わなければならない可能性があります。

ただし、これは、現在の状況では売買家主になることが経済的に実行不可能であることを意味するものではありません。 住宅ローンを全額返済している場合にのみ不動産を貸すことが利益を生むというのは、よくある誤解です。

結局のところ、テナントは依然としてあなたにお金を払っており、そのお金はあなたが所有する不動産に充当され、いつか売却または入居する可能性があります。

また、金利は将来どうなるかわかりません。 現在金利は高いが、インフレ率の低下が基準金利に影響を与える可能性がある。

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2016年、政府はセカンドハウスや売買目的で購入した不動産を含む追加の不動産に対して3％の印紙税を課した。

例を挙げると、30万ポンドの不動産を購入する家主は、住む場所を購入する人に比べて、9,000ポンドの追加料金を支払うことになります。スコットランドでは、セカンドハウス所有者や買い取り家主に対する追加料金は4%とさらに高くなります。

2017年以降、政府は住宅ローン利息軽減も削減している。 以前は、家主は住宅ローンで支払った利息を課税所得から控除することができ、高税率の納税者に40％の税額軽減を提供していました。

現在の制度では、家主に住宅ローン金利の20％に相当する定額税額控除が提供されている。

さらに、家主は住宅ローンの支払いに使用された収入を納税申告書で申告することが義務付けられています。 以前の制度では住宅ローン返済額を差し引いた家賃収入を申告できた。 この変更により、一部の家主が基本税率からより高い税率に移行する可能性があります。

キャピタルゲイン税にも調整が加えられました。 4月にはキャピタルゲインの非課税枠が1万2300ポンドから6000ポンドに引き下げられた。 2024 年 4 月には、これは半額の 3,000 ポンドになります。 これは、家主が不動産を売却する際にキャピタルゲイン税をさらに支払う必要があることを意味します。

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テナントを立ち退かせたい場合、賃貸人改革法案が可決された後は、それが大幅に困難になるだろう。 この法案は第21条で無過失立ち退きを禁止しているからだ。

ただし、政府は地主に対して一定の例外を設けると約束している。 これらには、不動産を売却したい、またはその中に近親者を住まわせたいという希望が含まれます。

この法案はまた、度重なる家賃滞納や反社会的行為など「テナントに過失がある」場合、家主が不動産を差し押さえることを容易にすることも盛り込まれている。 このような場合、立ち退きの通知期間は実際には現在よりも短くなります。

たとえば、テナントが物件の劣化を放置した場合、わずか 2 週間の予告で法的に立ち退きを命じられる可能性があります。 家賃を滞納している場合、通知期間は 4 週間です。

それにもかかわらず、これらの保証は、家主に悪いテナントをスムーズかつ迅速に立ち退かせることができると納得させるのに十分ではありませんでした。

全米住宅家主協会のベン・ビードル最高経営責任者（CEO）は、「責任ある家主は、正当な理由がある場合、第21条が終了すれば、できるだけ早く不動産を取り戻すことができると確信する必要がある」と述べた。

「家主が反社会的テナントや家賃滞納者から不動産を効果的に回収できるようにするという政府の約束を歓迎するが、法案が意図通りに機能するためにはさらなる詳細が必要だ。」

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提案されている賃貸改革では、定期借家契約が禁止され、定期借家契約に置き換えられる。 これらは、テナントが家主に 2 か月前に通知するか、家主が上記の新しい差し押さえ事由のいずれかによってテナントを立ち退かせる場合にのみ終了できます。

これは、テナントがいつ退去するかを正確に知ることがはるかに困難になるため、売買家主が賃貸不動産の将来の計画を立てることがより困難になることを意味します。

とはいえ、上で説明したように、たとえば売却したい場合には、テナント契約を解除する根拠がまだあります。

継続契約は、学生に賃貸する家主にとっても複雑な問題を引き起こす可能性があります。

学生は卒業後に賃貸契約期間を超えて滞在することを選択する可能性があり、学年度の途中で新しい入居者を見つけるのがはるかに困難になる可能性があるため、家主のビジネスモデルが混乱する可能性があります。

しかし、家主協会はこの政策について政府に異議を唱えており、法案が議会に提出される前に学生向け賃貸を認めるように修正されることを望んでいる。

NRLAのベン・ビードル氏は、「政府は、家主が学生に無期限賃貸契約を許可しているという深刻な懸念を認識しなければならない」と述べた。

「学年度全体の計画を立てられなければ、学生は必要なときに物件を借りることができるという確信が持てなくなります。」

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新たな「民間賃貸セクターオンブズマン」の導入は、家主と借家人の間の問題を公正かつ公平な方法で解決することを目的としている。

理論的には、これにより双方にとって物事が容易になるはずです。 また、家主が苦情に適切に対応しない場合、テナントはオンブズマンに直接訴えることができることも意味します。

その後、オンブズマンは家主に最大2万5000ポンドの賠償金の支払いを強制することができる。

家主は登録するには料金を支払う必要があるが、料金はまだ設定されていない。 加入しない家主には最大5,000ポンドの高額な罰金が科せられる可能性がある。

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賃貸人改革法案の一環として、家主は間もなく、年に1回のみ家賃を値上げできるようになる。 家主はまた、家賃を値上げする前に2か月前に通知する必要がある。

テナントは、家主が家賃を市場価格を超えて値上げした場合に異議を申し立てることもできる。 独立した法廷がこれに該当するものについて判断を下すことになります。

これは、金利の上昇により家主の住宅ローンの返済額が急増した場合、家賃の値上げが許可されるまで資金が足りなくなる可能性があることを意味します。

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まともな住宅基準は、家主が居住条件に関してテナントに何を提供すべきかを概説しています。 これには、設備が近代的であること、修理と断熱が適切な状態にあることなどが含まれます。

現在、これらの基準は公営住宅にのみ適用されます。 しかし、政府は民間の家主に対しても同様の規則を施行する計画だと述べた。

ディーセント・ホーム基準に準拠しない住宅を提供する売買家主は、新しい「不動産ポータル」を通じて責任を問われることになる。 これには、家主とその賃貸物件のデータベースが含まれます。

入居予定者は、物件がまともな住宅基準に違反している事例や、まだ解決されていない未解決の問題を確認できるようになります。

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有限会社を通して賃貸物件を購入するかどうか迷っているかもしれません。

あなたが高税率の納税者である場合、税額を減らすことができるため、これは検討する価値があります。 住宅ローンを申請する会社が限られている場合、家賃収入要件が低くなる場合があります。

ただし、有限会社が提供する売買住宅ローンの数は個人に比べて少ない傾向があることに留意する必要があります。

賃貸物件を購入するための有限責任会社 (LLC) としての登録について詳しくは、こちらをご覧ください。

イングランドとウェールズでは現在、民間賃貸住宅は許可される前に最低エネルギー性能が E でなければなりません。

ただし、政府の提案では、2028 年 4 月以降のすべての新規住宅は最低 EPC 格付け C を満たす必要があります。

こうした改善は古い住宅にとっては費用がかかる可能性があります。 期限を守らなかった場合、家主は最大3万ポンドの罰金を科される可能性がある。

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バイ・トゥ・レット住宅ローンを確保する際の申込者の手頃な価格は、通常、インタレスト・カバレッジ・レシオ（ICR）によって測定されます。 この比率は、家賃収入と住宅ローン利息の支払いを比較します。

基準は貸し手によって異なる場合がありますが、低税率の納税者は通常、家賃収入が住宅ローンの支払額を 125% 上回る必要があります。 一方、より高い税率の納税者は、通常約 145% というより厳しい要件に直面することになります。

さらに、貸し手は潜在的な金利上昇に伴うリスクを軽減するためにストレステストを採用しています。 通常、手頃な価格の小切手に 1% ～ 2% が追加されます。

たとえば、価値が 30 万ポンドで平均総利回りが 6% の不動産を所有する投資家は、年間約 18,000 ポンドの賃貸収入を期待します。 住宅ローン金利が 5%、預金が 25% であると仮定すると、投資家の年間住宅ローン利息支払い額は 12,504 ポンドになります。

125% のインタレスト カバレッジ レシオ テストを満たすには、貸し手は年間 15,630 ポンドの賃貸料収入が必要になります。 追加の 2% ストレステストに合格するには、この数字は 21,885 ポンドまで上昇します。

平均的な高税率納税者が初年度にわずかな利益を得ることを目指す場合、7％を超える総利回りを確保する必要がある。

ただし、基本税率の納税者は 5% を超える利回りのみを必要とするため、より柔軟な対応が可能になります。

住宅ローンの支払い可能性についても検討する価値があります。

不動産の売買を行う際には、時間の経過とともに住宅価格がどのように変化するかを考慮するとよいでしょう。

いくつかのデータによると、ここ数カ月のように不動産価格が下落した場合、資本は減少します。 これは、最終的にマイナス資本の波乱万丈の海に陥る可能性があることを意味します。

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売買家主になることを検討している場合は、次の点を考慮する必要があります。

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