民間登録プロバイダーの 2022 年グローバル アカウント

Jun 03, 2023

2023 年 3 月 7 日更新

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グローバルアカウントは、2022 年 3 月末までの 1 年間を対象としています。この 1 年間を通じて、コロナウイルスのパンデミックに関連する制限は段階的に解除されました。 しかし、パンデミックからの回復は、Brexit の継続的な影響と期間の終わりに向けたロシアのウクライナ侵攻と相まって、マクロ経済環境の不確実性を増大させる一因となった。 この出版物は、民間の登録プロバイダー (この文書ではプロバイダーと呼びます) が報告年度に直面した課題に概してうまく対応し、将来のより困難な運用状況に対応するのに十分な強力な立場にあることを示しています。

昨年のグローバル・アカウントでは、初期の全国的なロックダウンが新規および既存の株式への投資に及ぼす破壊的な影響を明らかにしました。 多くの制限が緩和され、最終的には解除されたため、新規供給への総支出は2022年には前年比12％増の123億ポンドに回復した。 この年に完成した社会住宅の数も 9,000 件増加して 49,000 件となった。

既存株式への投資は記録的な水準にまで増加した。 修理とメンテナンスに費やされる総額は 65 億ポンドに増加しました。 これはロックダウンの影響を受けた昨年の数字と比べて20%の増加ですが、パンデミック前のレベルも大幅に上回っています。 投資額の記録的な水準は、パンデミックで遅れた工事に関連する「補てん」支出とマクロ経済的要因によって部分的に推進されている。 ただし、建物の安全性と在庫の品質も重要な推進要因でした。

既存在庫への支出の増加が財務実績に影響を与えています。 「基礎的黒字」（公正価値の変動を除く）は、26億ポンドから24億ポンドに若干減少した。

この減少は主に、中核となる公営住宅賃貸活動による営業黒字の減少によるものです。 社会不動産の賃貸から生じた黒字は4億ポンド減少し、42億ポンドとなった。 関連する営業コストは 7% 増加し、修理とメンテナンスの支出が最も大きく増加しました。 年間許可された家賃の値上げは、2020年9月のCPIインフレ率0.5％に1％を加えたものと連動していた。

同部門の営業黒字の90％以上はSHL活動を通じて生み出されている。 したがって、業績の悪化が全体の営業利益率を2011年以来最低水準となる19%に低下させる主な要因となっている。

この基礎的黒字への影響は、賃貸用不動産の売却（固定資産売却と呼ばれる）で認識される利益の 3 億ポンドの増加によって相殺されました。 これには、階段販売や、購入権および取得権制度を通じたテナントへの販売が含まれます。 これらのカテゴリの固定資産売却を組み合わせると、全体の増加の 75% が発生しました。

規制当局は、財務的実行可能性の重要な指標として、すべての大規模な修繕支出を含む利息補償の尺度を使用しています。 資本化コストを含めると、総修理費が 11 億ポンド増加したため、EBITDA MRI[脚注 1] 金利カバーは 24 ポイント悪化して 128% となりました。 金利補償の水準は、2018年の170％を超えるピークから悪化しており、同セクターが既存株式への投資を続け、資金コストが増加するため、さらに低下する見通しだ。 規制当局は、財務上の実行可能性や契約上のポジションに懸念があるプロバイダーと引き続き連携していきます。

緩和において、このセクターは全体として強力な流動性を示し続けています。 貸借対照表に計上される負債は、2022 年に 29 億ポンド (3%) 増加して 892 億ポンドとなりました。資金調達市場は依然として活発であり、このセクターは依然として投資家にとって魅力的な案件です。 借り換えを含め、同セクターは2022年3月までの1年間に125億ポンドの新規融資に合意した。イングランド銀行の基準金利が2021年12月から2022年3月までに0.1％から0.75％に上昇したにもかかわらず、実効金利（一時的な中断を除く）は、コスト）は、2021 年の 4.0% から 2022 年の 3.8% に低下しました。

2022 年のグローバル アカウントは、厳しい経済状況や経営状況に直面しても、回復力のある財務実績を示しています。 しかし、マージンの悪化、金利補償水準の低下、下振れリスクの管理能力の低下は、プロバイダーが将来直面すると予想される課題を示しています。

2022 年 3 月以降の出来事は、経営環境の不確実性を浮き彫りにしています。 10%を超えるインフレ、労働市場の逼迫、資材と労働力の両方の不足により、コアコストに上昇圧力がかかっています。 政府の協議を受け、ほとんどの公営住宅や手頃な価格の賃貸住宅では、2023 年 3 月から 1 年間、家賃の値上げの上限が 7% に制限されることになりました。

財務予測付録は、このセクターが将来の投資に引き続き取り組んでいることを示しています。 最新の利用可能な計画には、新規供給への支出の増加と既存在庫への投資計画の記録が含まれています。 後者は、脱炭素化に関連した長期投資に加えて、エネルギー効率の要素、在庫品質の考慮、建築および防火工事などによってますます推進されています。

最近では、このセクターの投資能力は歴史的な低金利の恩恵を受けてきました。 ただし、2022年3月以降、基準金利は0.75％から3.5％に上昇しました。 市場予想では、２０２３年下半期の５％程度のピークに向けてさらに上昇するとみられている。

金利の上昇は住宅市場に悪影響を及ぼす可能性が高い。 流動資産と固定資産の両方の処分を含め、この部門が報告した総売上高は 2022 年に 66 億ポンドとなり、さらに増加すると予測されています。 販売エクスポージャーは、多くのプロバイダー、特に最初のトランシェの共有所有権と完全な市場販売受領に依存しているプロバイダーにとって依然として主要なリスクです。

前例のないレベルの不確実性に対応して、プロバイダーは計画を適応させ、潜在的なトレードオフの影響を考慮することが期待されます。 財務上の存続可能性を確保し、効果的なサービスを提供し、テナントに対する責任を果たし続けることができるよう、リソースとリスクを効果的に管理し続けることが重要です。

1.1. 登録プロバイダーの 2022 年グローバル アカウント (グローバル アカウント) は、民間登録プロバイダーの規制収益の分析に基づいて、公営住宅部門の財務概要を提供します。 この出版物には、地方自治体が保有する公営住宅ストックは含まれていません。

1.2. 公営住宅部門は、その中で運営されている提供者の規模と、それぞれが行う活動の範囲の両方において多様です。 合計で約 1,400 のアクティブなプロバイダーが存在しますが、その大半は 1,000 軒未満の住宅を所有しています。 この出版物は、少なくとも 1,000 戸の公営住宅を所有または管理する 204 の大手プロバイダー グループの財務分析に関係しており、合わせてこのセクターの株式の 95% 以上を占めています。

1.3. グローバル アカウントの作成に使用される基礎となるデータセットは、カットオフ 1,000 戸を上回るか下回るプロバイダーの数が毎年変化するため、変更される可能性があります。 さらに、あるプロバイダーは、今年の出版物に掲載されるまでに財務諸表を完成させることができませんでした。 前年比の変動への影響が重大な場合は、文書の注記セクションで説明されています。

1.4. 賃貸住宅の提供がこの部門の主な活動です。 多くのプロバイダーはまた、共有所有権ベースまたは買い切りのいずれかで住宅を所有者に提供することにより、住宅の販売から収入を得ています。 この活動により、プロバイダーは従来のレンタルとは異なるリスク プロファイルにさらされ、いくつかのプロバイダーの財務プロファイルが変化しました。

1.5. ほとんどの大規模プロバイダーはグループ構造の一部です。 これらには、複数の登録プロバイダーと未登録エンティティが含まれる場合があります。 売り切り物件の開発やその他の非社会住宅活動は、多くの場合、グループ構造内の非登録事業体または合弁事業によって行われます。 これにより、登録事業体によって作成された勘定科目（事業体レベル）と連結グループベースで作成された勘定科目（連結レベル）との間に差異が生じます。 この出版物は、連結レベルと企業レベルの両方の結果を示しています。

1.6. さらにプロバイダーごとに違いがあります。 ほとんどのプロバイダーは何らかの支援付きの住宅や高齢者向けの住宅を提供していますが、少数ではありますが、主に専門のプロバイダーも多数存在します。 これらの医療提供者は、地方自治体やその他の公的機関からのケアとサポートの契約を確保するというさらなる課題に直面しています。 サポートされている住宅プロバイダーの一部は、リースベースのビジネス モデルを運営しています。 これらのプロバイダーは、住宅ストックを完全に所有するのではなく、管理する住宅ストックを長期リースしており、この分野のごく一部を占めているにすぎません。

1.7. プロバイダーの大多数は非営利として指定されています。 Global Accounts データセットには、1,000 ユニット以上を保有する 4 つの営利プロバイダーの結果が含まれています。 これらを合わせて現在、セクターの中で小さいながらも成長を続けている部分を占めています。

1.8. 2021/22 年度のグローバル アカウントの財務レビューはパート 2 に記載されています。パート 3 は集計財務諸表で構成されます。 パート 4 には、主要な入力と残高の詳細を示す主なステートメントのメモが含まれています。

1.9. 付録には、プロバイダーの最新の財務予測の分析が含まれています。 これは、現在の予測と事業計画の合計を前年度に提出されたものと比較します。

2.1. このグローバルアカウントの対象となる報告期間には、国が新型コロナウイルス感染症から回復するために実施された全国的なロックダウンの最終段階が含まれていました。 パンデミックの影響を緩和するために政府が導入した一連の措置も、この年中に段階的に廃止された。

2.2. パンデミック、英国EU離脱移行期間の終了、需要の増加などの外部要因の組み合わせにより、建設部門の必須資材の価格が高騰し、供給不足を引き起こした。 セメント、木材、鉄鋼などの材料では納期が長くなり、開発現場での遅れが生じました[脚注 3]。 労働市場でも供給不足が発生した。

2.3. 各国がパンデミックから回復し始め、物品やエネルギーの需要が供給を上回ったため、2021年以降、インフレ圧力はすでに世界的に高まっていた。 対象期間の終わりに向けて、2022年2月24日のロシアによる隣国ウクライナ侵攻によって事態はさらに悪化した。この戦争により、世界的なエネルギー価格のさらなる上昇と特定の商品の不足が生じ、インフレが上昇し、世界の成長予測が大幅に低下した。

2.4. 英国全土で、新築物件の平均建設コストは、2022年3月31日までの12か月間で10.7%増加しました[脚注4]。この年、建設生産高は徐々に増加し、2022年3月までに記録以来最高の月間増加率となりました。は 2014 年に始まり、前年の同時点より 4.3%[脚注 5]増加しました。 これは、2021 年の新規住宅登録数が前年比 25% 増加したことによって反映されています[脚注 6] (統計は暦年で報告されています)。 住宅の修理・メンテナンス価格は2022年3月までの1年間に5.1%上昇し[脚注7]、これも2014年の記録開始以来最も強い伸び率となった。

2.5. 住宅市場の活性化を図るため、首相は印紙税の基準値を2020年7月から2021年6月まで一時的に50万ポンドに引き上げると発表した。25万ポンドのさらなる経過的軽減は9月末まで継続された[脚注8]。

2.6. グローバルアカウントの対象期間中のイギリスの平均住宅価格は9.9%上昇しました[脚注9]。 住宅市場のパフォーマンスには顕著な地域差がありました。 イースト・ミッドランズは年間成長率12.4%で最も成長が速かった地域で、2年連続で年間成長率が最も低かったのはロンドンで、価格は4.8%上昇した。

2.7. 不動産取引件数は年間で 15% 増加し、最も急激な増加は印紙税基準値引き上げの最終月と印紙税の暫定緩和の最初の月に見られました。 その後、今年の最後の 2 四半期には、住宅取引の件数はパンデミック前の平均に戻りました。

2.8. インフレ懸念の高まりを受け、イングランド銀行は2021年12月16日、基準金利を3年ぶりの引き上げとなる0.25％に引き上げた。 これに続いて、2022年2月3日に0.5%に、3月17日に0.75%にさらに2回の利上げが行われました。 スターリングオーバーナイト指数平均も、年間で 0.05% から 0.69% に上昇しました[脚注 10]。

2.9. この出版物で取り上げられている期間中、このセクターは依然として投資家にとって魅力的な提案でした。 プロバイダーは同年に125億ポンドの新規設備に合意し、このうち資本市場資金が74億ポンドを占めた。

2.10. 2022年3月以降、BOEの基準金利は0.75%から2022年12月の3.5%に上昇しました。市場の予測では、BOEの基準金利はさらに上昇し、2023年下半期には5%程度の短期間のピークに達すると予想されています。プロバイダーは主に負債です。すべての借入の 80% 以上に資金が提供され、固定金利 (1 年以上) が適用されます。 基本金利が 3% 上昇すると、理論的には変動金利融資の金利コストが年間約 9 億ポンド増加する可能性があります。 変動金利債務のコストが上昇することに加えて、借り換えのコストも高くなるだろう。 したがって、プロバイダーが引き続き金利リスクを効果的に管理し、将来のさらなる金利上昇を計画することが不可欠です。

2.11。 年間CPIインフレ率は2022年3月までの各12か月で上昇し[脚注11]、開始時の0.7%から期間終了時には7.0%まで上昇した。 年間増加額への最大の寄与は、住宅および家事サービス（主に電気、ガス、その他の燃料）および輸送によるものでした。 インフレ率は2022年第4四半期に40年ぶりの高水準となる11.1%[脚注12]に達すると予想されており、3月のピーク予想である8.7%から上方修正された。

2.12. 平均週給は、世界経済計算の対象となった 12 か月間に 7.0%[脚注 13]増加しましたが、セクター間で大きな差が見られ、民間セクターの方が公共セクターよりも高い成長レベルを示しています。

2.13. 新型コロナウイルス雇用維持制度は、雇用主が一時帰休した労働者の給与コストをカバーするための助成金を請求できるようにするために、2020年3月に導入された。 この制度は2021年9月30日まで延長され[脚注14]、請求者は働かなかった時間に対して通常の給与の80％を受け取ることになった（月額最大2,500ポンド）。 ただし、2021 年 7 月からこの制度に変更が加えられ、雇用主は賃金コストの一部を拠出する必要がありました。

2.14。 ユニバーサルクレジットの利用者数は2022年3月時点で480万人[脚注15]で、2021年3月に報告された数字の520万人からは減少したが、コロナウイルスのパンデミック前の最後の集計日に報告された数字の250万人よりは多かった。 ただし、ユニバーサルクレジットの継続的な展開により、これらの数字はある程度膨らんでいます。 労働年金省の意向は、2024年末までにすべての従来の給付金と税額控除の請求者をユニバーサル・クレジットに移行させることである。イングランドでソーシャル・レント家主に住宅権利を主張するユニバーサル・クレジットの世帯数は​​、2024年の110万世帯から増加した。 2021年3月[脚注16]から2022年3月には120万人まで。

2.15。 グローバルアカウントの報告期間では、大部分の不動産に対してCPI+1%の年間最大賃料引き上げが認められていました。 許可された家賃の値上げは、2020 年 9 月の CPI の 0.5% に基づいています。

2.16 2022年8月、政府は公営住宅の家賃に関する協議を開始し、適用可能な最大値上げの上限を提案した。 家賃の上限は、2020年の家賃基準で定められたCPI+1%政策からの逸脱を反映しているが、この介入がなければ、2023年4月から家賃は最大11.1％値上げされていた可能性がある。11月、政府は許容上限額を発表した。既存テナントの家賃の値上げは、一般ニーズのソーシャルレントおよびアフォーダブルレント住宅に対して、2023年4月1日から2024年3月31日まで7%に制限されます。

2.17。 コロナウイルスは現代史上最大の経済ショックを引き起こしました。 政府とBOEは、パンデミックによる経済への悪影響の一部を緩和することを目的とした政策を導入した。 住宅部門全体の回復力と導入された対策の有効性により、住宅供給業者は概して比較的無傷で経済嵐を乗り切ることができた。

2.18 それにもかかわらず、この出版物で取り上げられているその後の期間では、記録的なレベルのインフレ、さらなる金利上昇、労働力不足に伴う建設資材の供給の遅れなどが見られました。 多くの評論家が景気後退期を予測しており、厳しい経済状況は長期間続く可能性が高い。 英国については、国際通貨基金が2023年の年間国内総生産（GDP）成長率予測を2022年4月時点の1.2％から2022年10月時点の0.3％に下方修正した。

2.19。 英国の信用格付け見通しは安定からネガティブに修正された[脚注17]。 これに加えて、この分野におけるコストと財務上の圧力により、一部のプロバイダーも見通しをネガティブに変更する結果となりました[脚注 18]。 インフレ、金利、建物の安全性や脱炭素化工事の大幅な増加により、公営住宅部門の業績が引き続き低迷しているため、公営住宅部門全体でさらなる改定が行われる可能性が高い[脚注19]。 マクロ経済指標の推移と、それがプロバイダーやテナントに与える影響は不透明です。 プロバイダーにとって、継続的な経済リスクと経営リスクを反映するために計画を綿密に監視し、更新することがこれまで以上に重要です。

2.20。 2020年の最初の新型コロナウイルス感染症によるロックダウン期間では、ほとんどの建設現場が一時的に停止した。 これは、2021 年 3 月までの 12 か月間における新規供給への投資の減少に反映されています。2022 年 1 月までは一部の制限が残ったものの、この出版物の対象期間を通じて建設活動の継続が許可されました。

2.21。 新規供給への総投資額は123億ポンドで、これには公営住宅、販売用に開発された不動産、投資用不動産が含まれます。 これは、2021 年の支出額 109 億ポンドに対して 12% 増加しました。

図 1: 新規供給への投資

2.22 前年と比較して増加したものの、新規供給への総投資は2020年に報告されたパンデミック前のピークを下回りました。それにもかかわらず、公営住宅への投資は非公営住宅と比較して依然として好調です。 2022年3月終了年度には、建設工事がサプライチェーンの問題の影響を受け、資材と労働力の両方の入手可能性に影響を及ぼしました。 多くのプロバイダーは、四半期調査[脚注 20]の提出で、この期間の計画の遅れと開発プログラムの遅れについて言及しました。

2.23。 合計で、この部門は新たな賃貸用公営住宅物件（共有所有物件の賃貸要素を含む）に92億ポンドを投資し、4万9,000戸の新規戸数を納入した。 これは、2021年に完成した4万戸に比べて大幅な増加である。解体と処分を除いた、提供者が所有する社会住宅の総数は1%増加して277万戸となった。

2.24。 賃貸用公営住宅への92億ポンドの投資に加え、供給業者は販売用に開発された不動産や投資不動産として分類されるユニットの供給にさらに31億ポンドを費やした。

2.25。 新規供給への支出の場合と同様、パンデミック関連の遅延や停止の結果、既存在庫への投資も2021年に減少した。 しかし、2022年には修理とメンテナンスの総支出が回復し、パンデミック前の数字を大幅に上回る記録的なレベルにまで増加しました。

図 2: 大規模修繕およびメンテナンス費用の総額 (連結)

2.26 修理とメンテナンスの総額は 20% 増加して 65 億ポンドになりました。 既存株式への資本投資（資産の報告価値に追加されるもの）は 39% 増加して 22 億ポンドとなりました。 包括利益計算書（SOCI）の支出として開示された修理とメンテナンスは13％増の43億ポンドとなった。 2022 年には、プロバイダーの 80% 以上が、ユニットあたりの修理とメンテナンスの支出が 5% 以上増加したと報告しました。

2.27。 2022年の支出の急増は、パンデミックで遅れた工事に関連する「巻き返し」支出が部分的に寄与している。 ただし、他にもいくつかの要因がありました。 一部の大手プロバイダーにとって、消防および建物の安全工事の実施が支出増加の重要な要因となっています。 コスト上昇の要因として、サプライチェーンの問題や労働力不足に言及する人もいた。

2.28。 最新の事業計画では、既存株式へのさらなる投資への取り組みが示されています。 予測支出の増加は、かなりの程度、在庫の質と脱炭素化要因によって引き起こされます。 プロバイダーは、在庫が現在および進化する要件を満たしていることを確認し続ける必要があります。 場合によっては、これは、必要不可欠なサービスを提供しながら財務上の回復力を維持することとの間のバランスを見つけることを意味します。

2.29。 新規供給への投資の増加と資本化された修繕工事の記録的な水準により、この部門が保有する住宅資産の総額は70億ポンド増加して1,871億ポンドとなった。

図3：住宅資産（連結）

2.30。 住宅資産には、賃貸および建設中の公営住宅物件が 1,733 億ポンド、投資物件（主に市場賃貸料）が 74 億ポンド、販売用物件が 64 億ポンド含まれています。 後者は主に土地と建設中の不動産に関係します。

2.31。 付属書は、最新の事業計画に投資レベルの増加が含まれていることを示しています。 2022年末の財務諸表で報告された資本コミットメント総額は414億ポンドで、昨年比7％増加し、そのうち212億ポンドが契約済みです。

2.32 既存の不動産への投資と新規供給は主に営業余剰金、借入金、資本助成金によって賄われました。 同部門の負債総額は29億ポンド（3％）増加し、892億ポンドとなった。 これは、2021年に報告された同様の増加（32億ポンド）に匹敵するものでした。

2.33。 この年、総額 15 億ポンドの新たな助成金が受領されました。 2022 年 3 月 31 日現在、貸借対照表上で認識された資本付与総額は 391 億ポンドでした。

図4：負債総額（連結）

2.34。 借り換えを含め、2022年3月までの1年間に、同セクターは125億ポンドの新規設備に合意した。 前年の過去最高調達額151億ポンドを下回ったものの、2022年に合意された新規資金調達額は長期平均を大幅に上回った。 2022年3月末時点で、利用可能な未利用枠は298億ポンドでした（2021年3月時点では278億ポンド）[脚注22]。

2.35。 プロバイダーは引き続き資本市場を通じて資金調達にアクセスし、年間で74億ポンドを調達した（2021年：98億ポンド）。 これに対し、同年には46億ポンドの新規銀行融資が手配された（2021年：48億ポンド）。 2022 年 3 月 31 日の時点で、既存の施設の約 51% が銀行融資の形で行われています。

2.36。 BOEの基準金利は3月22日の0.75％から年末には3.50％に上昇しており、さらに引き上げられる可能性がある。 合計すると、セクター債務の 80% が 1 年以上固定金利で保有されています。 ただし、金利リスクへのエクスポージャはプロバイダーごとに異なります。 このセクターは依然として投資家にとって魅力的な見通しですが、プロバイダーは金利が上昇する時期に備える必要があります。

2.37。 報告された債務水準は、年間を通じて安定したままでした。 負債の 3% 増加は売上高の増加と一致しており、公営住宅資産の正味簿価の増加 4% をわずかに下回っています。 単位当たりの負債はわずかに 2% 増加しました。

2.38。 連結財務諸表に基づくと、2022年に報告された黒字は40億ポンドで、2021年に報告された29億ポンドから増加しました。

図 5: 報告された黒字に影響を与える主な要因 (連結)

2.39。 上の図からわかるように、報告された剰余金は公正価値の変動により毎年変動します。 これは、グループ合併活動による公正価値利益を含むことが多い連結財務諸表に特に当てはまります。 これらの「非現金」損益を除いた基礎的黒字は、2021年の26億ポンドから2022年の24億ポンドに減少した。

2.40。 報告された黒字の背後にある主な要因をそれぞれ、さらに下位に向かって順番に検討していきます。

2.41。 (A) 公正価値利益（基礎的剰余から除く）は 12 億ポンド増加しました。

2.42。 (B) 固定資産売却により認識される利益の 3 億ポンドの増加:

2.43。 (C) 純金融コストが 1 億ポンド減少:

2.44。 (D) 営業黒字が 5 億ポンド減少:

2.45。 報告された40億ポンドの黒字は20億ポンド増加し、当期の包括利益総額は60億ポンドとなった。 これは主に、年金制度に関して認識された 15 億ポンドの数理計算上の利益によるものです。 この利益は、評価の基礎となっている財務的および経済的前提の変更によるもので、前年に認識された14億ポンドの損失を反転させます。

2.46。 セクター全体の売上高の 70% 以上が SHL 活動によって生み出されています (図 6)。 さらに 17% は販売のための開発を通じて生成されます。 共有所有権不動産からの最初のトランシェ販売または完全な市場販売のいずれか。

図6：売上高の内訳（連結）

2.47。 営業黒字（固定資産売却を除く）は、5 億ポンド減少して 44 億ポンドとなりました。これは主に、SHL 活動による黒字の 4 億ポンドの減少によるものです。 この減少については、以下のセクションで検討します。 しかし、この部門の中核事業における利益率の低下により、連結利益に基づく全体の営業利益率は 20% 未満に悪化しました。 これは2011年以来報告された最低レベルである。

2.48。 営業活動による継続的な財務コストをカバーする能力を測るこの部門の主要な尺度は、利子負担です。 規制当局が使用する金利補償措置には、すべての主要な修繕費用が含まれます。 これにより、大文字化ポリシーに関係なく、プロバイダー間のパフォーマンスの一貫した比較が保証されます。

図 7: EBITDA MRI 金利カバー (連結)

2.49。 EBITDA MRIの合計金利カバーは128%に低下し、2012年以来の最低水準となった。2022年の金利カバー低下の要因は、同セクターが報告したEBITDA MRI総額の10億ポンドの減少であり、これは11億ポンドの影響によるものである。修理費やメンテナンス費の増加。

2.50。 以下の表 3 に示すように、対照的に、負債総額 (売上高に対する負債) と財務コスト (実効金利) は比較的安定しています。

2.51。 EBITDA MRI 金利カバーの中央値は 144% (2021 年: 183%) で、プロバイダーの 76% が 100% を超える数値を報告しました。 これは、プロバイダーの 87% が 100% を超える数値を報告した 2021 年からの減少です。

2.52。 個々のプロバイダーが比較的低水準の金利補償を提供している理由はいくつかあります。 しかし、このセクターがパンデミックの影響から脱却するにつれ、資産管理支出が明らかに優先事項となっています。 当社は、既存の株式への投資が継続すると予想しており、プロバイダーの最新の事業計画では、株式の品質と脱炭素化への一層の注力が強調されています。

2.53。 ほとんどのプロバイダーは、通常 110% から 125% までの制限を持つ金利カバー ローン特約を設けています。 コベナントの計算に使用される基礎では、特に例外的な費用に関連する場合、大規模な修繕支出の要素が除外される場合があります。 そうでない場合、多くのプロバイダーは、支出の特定の要素を規約の計算から除外するために、貸し手に免除を求めてきました。

2.54。 規制当局は、すべてのプロバイダーの規約遵守を含む財務上の実行可能性を継続的に監視しています。 規制当局が最近発表した規制上の判断は、資産管理支出の増加とプロバイダーが現在直面している広範な財務的圧力の影響を反映している。 私たちは、ヘッドルームの低下の兆候がある場合に保証を得るために、プロバイダーとの連携を継続します。

2.55。 SHLの黒字は4億ポンド減少し42億ポンドとなった。 SHLからの売上高は4億ポンド増加して165億ポンドとなったが、費用は8億ポンド増加して124億ポンドとなった。 営業利益率は2017年のピークの34％から2022年には25％まで低下した。

図8：公営住宅賃貸収入と支出の伸び（連結）

2.56。 2022 年 3 月終了年度の許可される家賃の値上げは 1.5% に制限されました (2020 年 9 月の CPI インフレ率は 0.5% プラス 1%)。 これにより、受取賃料総額は 2.1% 増加して 142 億ポンドとなりました。

2.57。 許可された賃料の値上げは、営業支出の 6.9% (8 億ポンド) の増加を上回りました。これは主に、修理とメンテナンスにかかる営業支出の 13% (5 億ポンド) の増加によるものです。 管理費とサービス料も 4​​% (2 億ポンド) 増加しました。

2.58。 修理とメンテナンスのコストに上昇圧力をかける運用上の要因については、この出版物ですでに説明しました。 経済環境も広範な営業コスト増加の要因でした。 年間 CPI インフレ率は、2021 年 4 月の 1.5% から 2022 年 3 月の 7.0% に上昇しました。プロバイダーの大多数 (85%) が、SHL 活動の営業利益率の減少を報告しました。

2.59。 空室損失と現在のテナントの滞納は、賃貸と家賃回収の効率を評価する際の重要なパフォーマンス指標です。

図 9: 総家賃に対する空室および現在のテナントの延滞率 (%)

2.60。 パンデミック中に空き物件による家賃損失が増加した。 総賃料に占める空室損失の割合は、2021年に1.9％に達し、2010年以来最高となった。2022年3月までの実績は同様の水準で推移しており、パンデミック前の水準に戻る兆しはまだない。

2.61。 プロバイダーは、新型コロナウイルス関連の受注残に加え、資材や労働力の不足により、ボイドの修理時間の増加に直面しました。 最も高いレベルの空隙は、支援対象の住宅ユニット、ケアホームユニット、または高齢者向けの住宅の大部分を抱えるプロバイダーで引き続き経験されています。

2.62。 現在のテナントの延滞率は過去 4 年間で徐々に増加しており、現在は総賃料の 5.2% に達しています（2021 年の 5.0% と比較して）。2021/22 年の間、空室の継続的なレベルと延滞の増加は営業に重大な影響を及ぼしていません。セクターのパフォーマンス。

2.63。 しかし、グローバル・アカウントの対象期間の後、四半期ごとに提出された調査[脚注23]では、生計費危機の影響による欠損水準に変化はなく、延滞および不良債権の水準が増加していることがわかりました。 これらの指標は2022/23年も引き続き悪化すると予想されており、プロバイダーは自社の状況を注意深く監視する必要がある。

2.64。 堅調な住宅市場に後押しされて、販売収入総額は66億ポンドに増加した（2021年：57億ポンド）。 これに対応する売上黒字は17億ポンドに増加した（2021年：13億ポンド）。

図10 売上高利益（連結）

2.65。 多くのプロバイダーが販売用の不動産を開発しています。 これらは、市場価格で即売されるユニット、または不動産の一部が最初のトランシェとして販売される低コストの住宅所有権ユニットである場合があります。 どちらのタイプの売却も流動資産売却として分類され、営業活動に含まれます。

2.66。 販売用の開発は、住宅市場に大きなエクスポージャーを持つ少数の大手プロバイダーに集中しています。 2021 年と同様、これら両方の種類の売却で認識された黒字の総額は合計 5 億ポンドでした。

2.67。 買い切り販売に関しては、この部門の総収入の 85% がわずか 19 社のプロバイダーによって報告されています。 最近の経済変動に応じて市場状況が変化する中、販売リスクは依然としていくつかのプロバイダーにとって管理すべき重要なリスクとなっています。

2.68。 この部門では、賃貸用不動産の売却によって実現した利益も認識しています。 このような売却は固定資産売却として分類され、処分利益は3億ポンド増加して12億ポンドとなった。

図11：固定資産売却益（連結）

2.69。 2022年の増加額の約75％は、共有所有権テナントへの階段販売とRTB/RTA販売で認識された剰余金によるものでした。 その他の固定資産売却により、2022 年に 6 億ポンドの利益が生じました。これは主に、登録プロバイダー間の株式取引と空き物件の戦略的売却に関連しています。

4.1.1. この分析は、住宅供給業者の監査済み財務諸表から得られた情報のデータベースに基づいています。 このデータベースには、1,000 戸以上の住宅を所有または管理するプロバイダーが提出する必要がある年次口座規制報告書 (財務的存続可能性評価として知られる) からのデータが含まれています。

4.1.2. このデータベースには、非標準的な会計年度末を持つ 2 つのプロバイダーによって提出された規制申告書は含まれていません。 これらのプロバイダーの年度末日は2021年9月30日と2021年10月31日です。財務諸表でカバーされている期間は、データセットの残りの部分と一致しません（主に2021年4月1日から2022年3月31日までの期間に基づいています）。 除外されたプロバイダーはいずれも、この出版物の数値に重大な影響を与えません。

4.1.3. プロバイダーが連結財務諸表を作成するグループ構造の親である場合、プロバイダーはエンティティと連結 FVA の両方を提出します。

4.1.4. これらの規制上の収益は、財政状態計算書、準備金変動計算書および SOCI を作成するために集計されます。 このドキュメント内の記述と注記は、2021/22 年のエンティティおよび統合データセットに基づいています。 2020/21 年の比較数値も提供されます。

4.1.5. 数値は、10 億ポンドの小数点第 1 位に四捨五入されています。 個々のリターンが £000 単位で表示されるため、合計に四捨五入の差異が生じる可能性があります。

4.1.6. 集計 SOCI は、2021 年 4 月 1 日から 2022 年 3 月 31 日までの間に終了するすべての会計期間における民間登録プロバイダーの活動の合計を反映しています。

4.1.7. SOFP の合計は、会計年度末が 2021 年 4 月 1 日から 2022 年 3 月 31 日までの期間内にある個々の計算書の合計です。

4.1.8. その他の活動、財務諸表への注記、および管理されている住宅数に関する追加情報が提供されます。

4.1.9. 2022 年の FVA テンプレートにいくつかの変更が加えられました。これには、処分収益基金、確定給付年金の初期測定、債権者手形内の年金負債の記録に関連する行を含む、不要になった行の削除が含まれます。 年金条項の認識に関して追加のガイダンスが提供され、市場販売と一括販売を識別できるように非公営住宅不動産販売の内訳に新しい行と注記が追加されました。

4.2.1. SHL からの売上高は、連結利益で 2%、事業体利益で 3% 増加し、それぞれ 165 億ポンドと 164 億ポンドに達しました。 連結数字と実体数字の差が小さい要因としては、グループ構造の一部を構成する 1,000 戸未満の登録プロバイダーからの売上高と、イングランド国外で行われた公営住宅の賃貸活動が挙げられます。

4.2.2. 賃貸料収入は、許容された賃料値上げの回復を反映して、連結収益で 2 億 9,500 万ポンド (2%) 増加しました。 これらの上限は、2020 年 9 月の CPI の 0.5% + 1% でした。 共有所有権ユニットの賃貸要素については、増加額は RPI + 0.5% に制限され、2020 年 9 月を見直し日とするプロバイダーの場合、これは 1.6% の増加に相当します。 年間の総住宅戸数の純増加により、記録される賃貸収入のレベルはさらに上昇しましたが、データセット内の提供者の人口の変化による影響はごくわずかでした。

4.2.3. 連結グループレベルでは、ボイドレント損失は4%増加し、3億ポンドに達しました。 これは、パンデミック前の 3 年間の平均 2 億ポンドと比較すると、依然として高い水準にあります。 プロバイダーは、新型コロナウイルス関連の受注残に加え、資材や労働力の不足により、ボイドの修理時間の増加を経験しています。 最高レベルの空家賃損失は、通常、支援対象の住宅ユニット、ケアホームユニット、または高齢者向けの住宅の大部分を提供するプロバイダーによって報告されています。 支援付き住宅および高齢者向け住宅に関連する空洞損失は空洞損失全体の 37% を占めましたが、これらの戸数は公営住宅総戸数のわずか 13% にすぎません。

4.2.4. SHLへの支出総額は7%増の124億ポンドとなった。 貸倒費用と住宅不動産の減損で価値が下落した一方、他のすべての支出分野ではコストが増加した。

4.2.5. メンテナンスおよび大規模修理の総費用 (営業支出として認識される) は 2022 年に 13% 増加し、プロバイダーの 87% が 2021 年と比較して支出の増加を報告しました。このうち、定期メンテナンスおよび計画メンテナンスの支出は 3 億 9,600 万ポンド (12%) 増加しました。プロバイダーは、パンデミックの影響で遅れた未処理の作業をこの 1 年間で取り戻しました。 ロックダウン後の需要の増加により、請負業者の利用が増加し、迅速な修理のコストが増加しました。 大規模修繕費も、防火および脱炭素化プログラムへの追加支出を反映して、9,400 万ポンド (17%) 増加しました。

4.2.6. サービス料コストは 8,000 万ポンド (4%) 増加し、それに対応する収入は 2,800 万ポンド (2%) 増加しました。 関連費用に対するサービス料収入の割合は77%（2021年：79%）と若干低下しました。

4.2.7. 近年の新規および既存の不動産への継続的な投資を反映して、減価償却費は年間で 6,900 万ポンド (3%) 増加しました。 減損費用は 2021 年より 1,100 万ポンド (28%) 減少しました。これは主に、建物の安全性の問題が特定された資産価値の評価減が減少したためです。 これは、年間の建築と防火に対する支出の増加を反映しています。 引当金と償却額の変動を含む貸倒費用は、前年より 900 万ポンド (10%) 減少しました。

4.2.8. 管理コストは年間で 1 億 2,500 万ポンド (4%) 増加しました。 プロバイダーの 70% 以上が、2021 年と比較して管理コストが増加したと報告しました。リース料を含むその他のコストは、5,100 万ポンド (18%) 増加しました。

4.2.9. 連結ベースでは、営業余剰は 4 億 1,200 万ポンド (9%) 減少し、営業利益率は 28.4% から 25.3% に減少しました。 事業体ベースの利益率は大きく変わりません。

4.2.10. 連結決算における最初のトランシェLCHO売上高は25%（4億300万ポンド）増加して20億3,700万ポンド（2021年：16億3,400万ポンド）となった。 利益率は2021年と同様に16%に留まり、全体の売上高は3億3,400万ポンドの黒字となった（2021年：2億6,500万ポンド）。 LCHO の販売活動は業界全体に広がっており、プロバイダーの 4 分の 3 以上がこの収入源からの収入を報告しています。 しかし、これらのプロバイダーは少数のプロバイダーに大きく集中しており、28 の PRP がそれぞれ 2,000 万ポンド以上の売上高を報告しており、セクター全体の 3 分の 2 を占めています。 2022 年の LCHO 売上高増加のほぼ 20% は 1 つのプロバイダーによるものでした。

4.2.11. 四半期財務およびリスク調査のデータによると、2022 年 3 月までの 1 年間に販売された初回トランシェのユニット数は、前年と比較して 17% 増加しました。 これは、同期間の FVA リターンで報告されたユニット完了数が 15% 増加したことに続くものです。

4.2.12. 賃貸以外のその他の公営住宅活動からの収入は、連結会計では 10% (7,700 万ポンド) 減少し、7 億 2,700 万ポンドに達しました。 コストは4%増加して10億8,800万ポンドとなり、3億6,100万ポンドの赤字となった（2021年の赤字：2億4,400万ポンド）。

4.2.13. この部門によって報告されたその他の非賃貸公営住宅収入の半分以上は支援サービスに関連しています。 支援サービスからの収入は 3 億 8,900 万ポンドで、2021 年に報告された収入と一致していましたが、この活動による全体の赤字は 1,300 万ポンド増加し、2,500 万ポンドに増加しました。 サポート サービス収入は少数のプロバイダーに集中しており、13 の PRP がそれぞれこの収入源から 1,000 万ポンドを超える収入を報告しており、合計すると部門合計のほぼ 70% を占めています。

4.2.14. 開発活動は、その他の公営住宅活動による赤字総額の半分以上を占めました。 主に外部組織に提供された開発サービスからの収入 2,500 万ポンドが報告されました。 これらのサービスに関連する諸経費に加え、総開発費 2 億 2,200 万ポンドには、資本化できないスキーム費用、中止費用、減損費用が含まれています。 このセクターの総開発コストのほぼ半分は、たった 1 つのプロバイダーによって報告されています。

4.2.15。 連結会計におけるその他の公営住宅活動の残りには、他のさまざまな活動に加えて、コミュニティおよび近隣サービスおよび管理サービスが含まれます。 同部門は、これらの活動からの収入が3億1,300万ポンド（2021年：3億8,100万ポンド）、全体の赤字が1億3,900万ポンド（2021年の赤字：6,800万ポンド）であると報告した。

4.2.16。 他の公営住宅事業からの売上高は、連結時に消去されるグループ内取引の影響により、グループレベルよりも企業会計の方が高くなります。 開発サービス収入はグループレベルより事業体レベルで2億100万ポンド高く、その他の収入は1億1200万ポンド高い。 これらのカテゴリには、提供されるサービスおよび中央オーバーヘッドに対するグループ構造内の他のエンティティへの再請求が含まれます。 事業体の売上高には、1 億 4,000 万ポンドのギフトエイドの受領も含まれます (注 3 を参照)。

4.2.17。 連結計算書では、売り切り販売用に開発された不動産の売上高は 2 億 600 万ポンド (11%) 減って 17 億 3,200 万ポンドとなりました。 売上利益率も2021年の11%から2022年の10%に減少し、全体の黒字は1億6,800万ポンド（2021年：2億2,100万ポンド）となった。 プロバイダー 2 社は、それぞれ 6,500 万ポンドを超える直接販売収入の減少を報告し、合わせてほぼ 7,500 万ポンドの黒字の減少を報告しました。

4.2.18。 2022年のFVAに追加された新たな開示は、買い切り販売による売上高には、他の組織への一括販売による8,300万ポンド相当の収入が含まれていることを示しました。 これは 6 つのプロバイダーによって報告され、500 万ポンドの黒字が生じました。

4.2.19。 売り切り販売活動は比較的少数のプロバイダーに集中しており、PRP の 3 分の 1 がこの活動による売上高を報告しています。 プロバイダー 10 社はそれぞれ 5,000 万ポンドを超える売上高を報告しており、これらを合わせるとセクター全体のほぼ 3 分の 2 を占めます。

4.2.20。 アウトライト販売活動は主にグループ構造内の非登録事業体によって行われるため、連結収益は大幅に大きくなります。 合計 28 の個々の登録事業体が、1 億 8,600 万ポンドに達する完全販売収入を報告しました。 連結利益で報告されるこの部門の総収入の 11% に相当します。

4.2.21。 多くのプロバイダーはジョイントベンチャーを通じて買い切り販売用にユニットを提供していますが、そこからの収入と支出は個別に報告されていません。 合弁事業からの純剰余金は、損益計算書の「その他の項目」に含まれています（注5を参照）。

4.2.22。 他のすべての非公営住宅活動からの収入は、連結会計では 15% (2 億 3,600 万ポンド) 増加し、18 億 200 万ポンドに達しました。 コストも15%増加して16億7000万ポンドとなり、1億3200万ポンドの黒字となった（2021年の黒字：1億800万ポンド）。

4.2.23。 その他の非社会住宅の売上高 18 億 200 万ポンドは、市場家賃 (2 億 9,700 万ポンド、17%)、老人ホーム提供 (2 億 3,500 万ポンド、13%)、学生向け宿泊施設 (8,900 万ポンド、5%)、および非社会的住宅の間でプロバイダーによって分析されています。サポート サービス料 (4,800 万ポンド、3%)。 ただし、売上高の大部分はこれらのカテゴリーに収まらず、「その他」として開示されます。 このカテゴリーは、その他の非公営住宅の総売上高の 63% (11 億 3,300 万ポンド) を占め、年間で 26% 増加しました。 3,900万ポンドの赤字が報告された（2021年の赤字：3,700万ポンド）。

4.2.24。 他の非社会的な活動は、少数の専門家または多様なグループに集中しています。 11 のプロバイダーがそれぞれ 2,000 万ポンドを超える収入を報告しており、これらを合わせると部門全体の合計 11 億 3,300 万ポンドの 60% 以上を占めました。 非公営住宅活動の性質は提供者によって異なり、レジャー施設の提供、不動産管理、土地販売、商業用不動産のレンタルなどが含まれます。 これらの活動に関連するコストに加えて、3,900 万ポンドの赤字に寄与するその他の非社会的コストには、減損費用、開発コスト、および未割り当ての中央諸経費が含まれます。

4.3.1. PRP グループ内では、ギフトエイドの支払いは通常、貿易子会社によって慈善グループのメンバーに行われ、これにより寄付金額に対する税の軽減を請求することができます。 ギフトエイドの受領書と支払いは、グループ口座に統合すると消去されます。

4.3.2. 企業の返品の中で、ギフトエイドの受領書は売上高に含まれ、「その他の公営住宅」または「非公営住宅」活動の一部として開示されます。 2022年の収入総額は2億3,100万ポンドで、2021年に報告された2億5,600万ポンドから10％減少した。PRPから他のグループメンバーへのギフトエイドの支払いは8,200万ポンド（2021年：6,900万ポンド）に達した。

4.3.3. この年に認められたギフトエイドの受領書には、買い切り販売、共有所有権の管理、市場賃貸料の開発に参加しているグループメンバーからの寄付が含まれています。 提供者は、収入総額のうち1億4,000万ポンドを公営住宅活動に関連したものとして分類し、9,100万ポンドは非公営住宅活動に割り当てられた。

4.4.1. 連結収益に基づくと、当年度の固定資産売却総額は 29 億ポンドの収益を生み出し、12 億ポンドの黒字となりました。 これは、2021 年と比べて売上収益が 36% (8 億ポンド) 増加し、剰余金が 35% (3 億ポンド) 増加したことになります。 固定資産処分剰余金は、売却代金から資産の帳簿価額を控除して計算されます。 大多数のプロバイダーにとって、帳簿価額は資産の過去の原価から減価償却累計額を差し引いたものに等しいため、通常、現在の資産売却よりも高い剰余金が生じます。

4.4.2. 固定資産売却益総額の増加のうち 40% 以上が共有所有者への階段売却によるものでした。 階段収入は 50% (3 億 1,700 万ポンド) 増加し、黒字は 57% (1 億 4,700 万ポンド) 増加しました。 階段取引は、同年に発生した固定資産売却収入総額の 3 分の 1 を占めました。

4.4.3. テナントへの RTB および RTA の販売による収益は 57% (1 億 4,300 万ポンド) 増加して合計 3 億 9,400 万ポンドとなり、それに対応する黒字は 61% 増加して 2 億 400 万ポンドとなりました。 売上金は RTB と RTA の売上でほぼ均等に分割されましたが、RTA の売上が黒字のほぼ 3 分の 2 を占めました。 RTAの売上収益は、2017年に初めてデータが収集されて以来、最高レベルを記録した。

4.4.4. 在庫の合理化や空き物件の戦略的売却を含むその他の住宅不動産売却により、8億600万ポンド（2021年：5億7100万）の収益が得られた。 2021 年と比較して 40% 以上増加しました。黒字は 30% 増加し、最大 3 億 7,300 万ポンド (2021 年: 2 億 8,700 万ポンド) となり、この額のほぼ 3 分の 2 はわずか 10 社のプロバイダーによって報告されています。

4.4.5. 他の登録プロバイダーへの販売による収益は前年比20%増加し、総額5億3,400万ポンドに達しました（2021年：4億4,700万ポンド）。 他の RP への売上は 17 のプロバイダー グループによって報告されており、1 つのプロバイダーが総売上高のほぼ 40% を占めています。 総収入は増加しましたが、他のRPへの販売による全体の黒字は減少し、12%減少して1億5,600万ポンドに達しました（2021年：1億7,600万ポンド）。

4.4.6. 商業用不動産の売却を含むその他の資産の売却額は年間1億8,100万ポンド（2021年：2億800万ポンド）に達し、2,200万ポンドの黒字（2021年：1,300万ポンド）を達成しました。 これらの売上の 3 分の 2 は、わずか 8 つのプロバイダーによって報告されました。

4.5.1. その他の項目は主に、取得会計が適用された企業結合から生じる利益で構成されています[脚注24]。 連結利益に基づいて、7 つのプロバイダーが企業結合による純利益が 11 億 6,800 万ポンドに達すると報告しました (2021 年: 5 つのプロバイダー、1 億 1,500 万ポンド)。 これには、新しい子会社が買収される場合と、契約の譲渡によって別の組織が買収される場合の両方の組み合わせが含まれます。 企業収益の比較可能な数字には、契約の譲渡による買収のみが含まれており、その額は 2 億 2,700 万ポンド (2021 年: 1 億 7,800 万ポンド) になります。

4.5.2. 連結収益では、プロバイダーは持分法を使用して共同管理事業体で行われた活動を会計処理します。 SOCI では、収入と支出は別々に報告されません。 代わりに、合弁事業からの純黒字または純赤字が個別の項目として含まれます。

4.5.3. 合弁事業からの純黒字は、2022 年には 1,600 万ポンド (21%) 増加して 9,400 万ポンドとなりました。合計 36 の PRP グループが合弁事業活動による黒字または赤字を報告し、1 つのプロバイダーが部門全体の黒字のほぼ 40% を占めました。 合弁事業からの剰余金の大部分は、買い切り住宅の提供を通じて生み出されており、多くの場合、より広範な混合所有権のコミュニティ再生プロジェクトの一環として開発されます。

4.5.4. プロバイダーは、合弁事業からの純剰余に関連する売上高を監査済み財務諸表で報告する義務はありませんが、FVA 申告書には別の注記として含まれます。 2022 年、PRP は合弁事業からの売上高の割合が 7 億 9,300 万ポンドであると報告しました (2021 年: 7 億 3,300 万ポンド)。

4.6.1. 連結計算書では、支払利息および金融費用の合計は 1 億 2,400 万ポンド (4%) 減少し、合計 33 億ポンドとなりました。 この減少の内訳は、負債に対する支払利息の 8,200 万ポンド (2%) の減少と、「その他の支払額」の 5,400 万ポンド (12%) の減少です。

4.6.2. 「その他支払額」の主な項目はローン破綻費用です。 これらは通常、借り換え活動を行う際にプロバイダーによって発生し、年によって大幅に変動する可能性があります。 2022年のローン破綻費用は36のプロバイダー（2021年：29プロバイダー）から報告され、総額2億5,000万ポンド（2021年：3億3,700万ポンド）に達しました。 ローン破綻費用の減少は主に、あるプロバイダーが 2021 年に報告した多額の一時的費用によるもので、全体のほぼ半分を占めています。 プロバイダー 7 社が破損費用が 1,000 万ポンドを超えたと報告しており、合わせて全体の 69% を占めています。

4.7.1. 市場賃貸料または資本価値の上昇を目的として保有される不動産は、投資不動産として分類されます。 これらは公正価値で毎年再測定され、公正価値の変動はその年の剰余金として報告されます。

4.7.2. 連結収益に基づくと、このセクターが保有する投資不動産の公正価値は 1 億 6,800 万ポンド増加し、22 社が不利な変動を経験したのに対し、93 社が良好な変動を報告しました。 不動産価格の上昇と民間賃貸物件への高い需要により、市場の賃料ポートフォリオの価値は全般的に上昇しており、また、新型コロナウイルス感染症による制限の終了後に需要が回復している学生向け宿泊施設も同様です。 企業収益に基づく公正価値の増加は 7,100 万ポンドで、これはグループ構造内の非登録企業が市場賃貸不動産を保有している程度を反映しています。

4.7.3. 金利スワップおよび一部のローンは、FRS102 の下で「非ベーシック」または「その他」の金融商品に分類され、公正価値で毎年再測定する必要があります。 金融商品の公正価値の変動は剰余金に含まれるか、金融商品がヘッジ会計の条件を満たしている場合にはその他の包括利益に含まれます。 ヘッジ会計が適用できるかどうかは、ヘッジ対象とヘッジ手段との経済的関係によって決まります。

4.7.4. SOCI を通じて公正価値で保有される金融商品の価値は、年間で 1 億 8,100 万ポンド増加しました。 この金額の 70% 以上は 5 つのプロバイダーによって報告されており、それぞれの公正価値利益が 1,000 万ポンドを超えると報告されています。

4.7.5. ヘッジされた金融商品に関しては、プロバイダーは年間で 4 億 5,100 万ポンドの好調な推移を報告し、1 つのプロバイダーがこの金額のほぼ 4 分の 1 を占めました。 このセクター内のヘッジ手段の大部分は変動金利から固定金利への金利スワップであり、スワップ金利が上昇するにつれてこれらに関連する負債は減少します。 年間を通じて、15年スワップレートは2021年3月の1.21%（LIBORベース）から2022年3月の1.88%（SONIAベース）まで上昇しました。

4.8.1. 同部門の連結決算では、住宅不動産の総簿価が年間で123億ポンド増加し、2022年3月末時点で総額1,997億ポンドに達したと報告されている。年間の動きには以下が含まれる。

4.8.2. 社会住宅の新規供給への投資は、79 億ポンドから 92 億ポンドへと 12 億ポンド (15%) 増加しました。 前年と比べて増加したものの、新規供給への総投資は2020年に報告されたパンデミック前のピークを下回りました。2022年3月終了年度には建設工事がサプライチェーンの問題の影響を受け、資材と労働力の両方の入手可能性に影響を及ぼしました。 多くのプロバイダーは、四半期調査の提出で、この期間の計画の遅延と開発プログラムの遅れについて言及しました。 新しい不動産への投資は少数のプロバイダーにかなり集中しており、15 のプロバイダーがそれぞれ 1 億 5,000 万ポンドを超える投資を報告しており、合わせて総額 92 億ポンドの 43% を占めています。

4.8.3. プロバイダーが未処理の工事に追いつき始めたため、資本化された大規模修繕費を含む既存物件の工事は2021年と比較して6億ポンド（39％）増加し、パンデミック前のすべてのレベルを上回りました。 大多数のプロバイダーは、2021 年と比較して資本化された大規模修理の増加を報告し、年間支出のほぼ 4 分の 1 が 6 つのプロバイダーによって占められました。 9 つのプロバイダーがそれぞれ 1,500 万ポンドを超える支出の増加を報告し、全体の増加分の 37% を占めました。

4.8.4. 他の登録プロバイダーからの移転と再分類は、主にパンデミックにより前年に停滞した合併活動により、2021年（5億ポンド）と比較して22億ポンド増加しました。

4.8.5. この部門の減価償却費と減損の累計残高に合計20億ポンドが追加され、2022年3月時点の純簿価は1,733億ポンドとなった。これは、年間で102億ポンド[脚注27](6%)の増加に相当する。

4.9.1. 連結収益に基づくと、その他の固定資産は 30 億ポンドと評価され、前年度と同水準でした。 住宅以外の有形固定資産が主であり、全体の67％を占めています。 これにはオフィスビルやIT機器などが含まれます。

4.9.2. 事業体レベルでは、その他の固定資産は合計 26 億ポンドです。 無形固定資産とのれんは8％増加し、全体の10％を占めた。 これには、買収や IT ソフトウェアから生じるのれんが含まれます。

4.9.3. 合弁事業への投資は 1 億ポンド (6%) 増加して 12 億ポンドとなりました。 データセット内の 204 グループのうち合計 43 が合弁事業への投資を報告しており、2 つの大手プロバイダーがこの分野を支配しており、全体の 46% を占めています。 合弁事業への投資価値は、事業活動の多くが未登録事業体を通じて管理されるため、事業体レベルの口座では大幅に低くなります。

4.9.4. 事業体レベルの会計で報告される子会社への投資総額は、3 億ポンド (10%) 減少して 30 億ポンドとなりました。 これは主に、2021年の業界全体の35％を占めた1プロバイダーによる投資の大幅な減少によるものです。3億ポンドの減少のうち、これは子会社への投資の減少を報告した16社のプロバイダーで構成されています。

4.9.5. 連結会計で報告された投資不動産の価値は、6 億ポンド (9%) 増加して 74 億ポンドとなりました。 主な増加額は、追加（4億ポンド）と移転および再分類（3億ポンド）です。

4.9.6. ある営利プロバイダーは、自社の公営住宅不動産を投資不動産として認めました。 これは推奨実務に関する住宅報告書から逸脱していますが、資本増価目的で不動産を保有しているため、財務報告審議会規則の下では許容されています。 このプロバイダーは総額 74 億ポンドの 4% を占め、追加総額の半分以上を占めています。

4.9.7. 投資不動産の総額は、市場賃貸料のために開発された住宅不動産と商業不動産の両方に関連しており、建設中の不動産に関連する 4 億ポンドが含まれています。 これらの活動は少数のプロバイダーに集中しており、12 のプロバイダーが 1 億ポンドを超える残高を報告しており、セクター全体の 74% を占めています。 企業会計で開示された価値は 42 億ポンドで、この活動に未登録企業が使用されたことを反映して大幅に低くなります。

4.9.8. 3 億ポンドの移転および再分類は主に 1 つのプロバイダーによるもので、年度中の買収により全体の 70% 以上を占めます。 公正価値の変動により、2 億ポンドの純増となり、プロバイダー 4 社が 1,000 万ポンドを超える再評価益を報告し、全体の 56% を占めました。 これは主に市場賃貸物件に関するもので、パンデミック後の需要の伸びを反映しています。

4.10.1. 連結グループが保有する流動資産の合計は、年間で 12 億ポンド (6%) 減少し、185 億ポンドとなりました。 企業レベルでは、3 億ポンド (1%) の減少が報告されました。 グループレベルで記録された最大の減少は販売目的で保有されている不動産で、7億ポンド減少した。 事業体レベルでは、現金および短期投資が最も大きく減少し、10億ポンド減少した。

4.10.2. 販売目的で保有されている不動産の総額は、連結レベルではかなり高額です（事業体の利益が 28 億ポンドであるのに対し、64 億ポンド）。 これは、未登録事業体が行った市場販売の展開を反映しています（連結数値の 53% が市場販売の展開に関連しているのに対し、事業体口座ではわずか 12% です）。

4.10.3. 総額64億ポンドの80％以上は、売れ残った完成物件ではなく、建設中の土地と物件に関係している。 7 億ポンドの減少のうちほぼ 4 分の 1 は、2022 年のデータセットから除外されている 1 つのプロバイダーによるものです。 販売用に保有されている不動産は少数のプロバイダーに集中しています。 合計 18 のプロバイダー グループが 1 億ポンドを超える金額を報告し、それらのグループがセクター全体の 71% を占めました。

4.10.4. 連結収益に基づくと、現金および短期投資は 7 億ポンド (8%) 減少して 79 億ポンドとなりました。 同部門が保有する現金は10％減の70億ポンドとなり、短期投資は9％増の9億ポンドとなった。 企業レベルでは、現金は 8% 減少して 57 億ポンドとなり、一方、短期投資は 40% 減少して 7 億ポンドとなりました。

4.10.5。 連結レベルと企業レベルの両方で、現金の減少は、パンデミックによる「遅れを取り戻す」作業の遅れによる既存在庫への支出の増加に加え、新規在庫への追加支出を反映している。 修理およびメンテナンスの総支出は過去最高の65億ポンドに達し、年間で20％増加しました。これには、消防および建物の安全工事、脱炭素化計画の実施が含まれます。

4.10.6。 グループ事業による負債は、事業体レベルの口座におけるその他の流動資産の 85% を占めています。 報告された総額 82 億ポンドのうち、83% は 1 億ポンドを超える残高を報告している 19 の団体によるものです。 グループ事業による未払い金額は、グループ口座の統合により消去されます。 連結レベルで報告される少額の残高は、未登録の親会社が存在するグループに関連しています。

4.10.7。 改修債務は連結ベースで36%増加し、5億ポンドとなった。 これは主に 2 つのプロバイダーによって保有されており、残高は 1 億ポンドを超え、全体のほぼ半分を占めています。 この残高は、プロバイダーが譲渡された在庫の改修を行うために地方自治体と契約を結んだ場合に関連します。

4.10.8。 デリバティブ金融商品の公正価値は、連結グループ会計および事業体会計の両方で 1 億ポンドに増加しました。 これは、独立金利スワップまたは通貨ヘッジを利用しているプロバイダーによって報告されており、プロバイダーに支払われるキャッシュ フローの価値がカウンターパーティに支払われるキャッシュ フローの価値よりも大きくなります。 2022 年の申告では、デリバティブ金融商品の流動資産を報告しているプロバイダー グループが 7 つありました。

4.11.1. 連結決算で報告されるその他の流動負債の合計は、年間で 5 億ポンド (7%) 増加しました。 事業体レベルでは、増加額は 3 億ポンド (5%) となりました。これは主に見越金および繰延利益の 2 億ポンドの増加によるものです。

4.11.2. 最も大きな項目は未払金と繰延利益であり、グループ連結合計の46％を占めます。 2021 年以降、グループ口座の残高は 8% (2 億 3,900 万ポンド) 増加しました。

4.11.3. リサイクル・キャピタル補助金基金の残高は、年間を通じて大きな変化はありません。 処分収益基金の残高は 2020 年 4 月 6 日までに利用する必要があったため、この残高は完全に RCGF に関連しています。

4.11.4. 「その他」の流動負債はグループ連結口座で18億ポンドに増加した。 このカテゴリには、株式譲渡契約、事前に受け取った補助金、借地権者の減債基金など、さまざまな債権者残高が含まれます。

4.12.1. 連結グループレベルでは、この部門が保有する負債総額は29億ポンド（3％）増加し、892億ポンドに達した。 事業体の利益に係る負債は 33 億ポンド (4%) 増加して 876 億ポンドとなりました。

4.12.2. 2022年3月までの1年間に収集された四半期財務およびリスク調査データによると、同セクターは同年に125億ポンドの新規資金を調達した。 このうち 60% 弱が資本市場で調達され、残りの大部分は銀行融資の形で支払われました。

4.12.3. 連結グループレベルと事業体レベルの両方で、短期ローンとして分類され、1年以内に返済可能な負債の額が大幅に減少しました。 グループレベルでは短期融資が17億ポンド（48％）減少し、企業レベルでは14億ポンド（45％）減少した。 2021年と2022年の残高の差は主に、新型コロナウイルス感染症のパンデミック中に短期的なキャッシュフロー支援を提供するために設立された新型コロナウイルス企業融資制度に基づいて発行された金額の返済によるものである。 2021年3月の残高には16億ポンド相当のCCFFが含まれており、2022年3月までに返済された。

4.12.4 グループレベルでは、長期融資は 45 億ポンド (6%) 増加し、862 億ポンドに達しました。 合計 16 のプロバイダーが 1 億ポンド以上の長期負債の増加を報告しており、2022 年のデータセットに追加された新しいプロバイダーにより、合計は 2 億ポンド増加しました。 これは、2021 年以降データセットからプロバイダー 1 社が削除されたことで相殺され、長期債務が約 6 億ポンド減少しました。 企業レベルでは、長期負債は31億ポンド（5％）増加して655億ポンドとなった。

4.12.5。 企業レベルと比較した連結グループレベルの長期融資残高の大きな差（207億ポンド）は、指定された財務手段内で資金を調達する慣行を反映している。 これらはグループ構造内の別個の子会社であり、特に資金調達を目的として設立され、グループ内の PRP に資金が貸し付けられます。 これは、グループ事業に対する負債額の事業体レベルの残高に見ることができ、グループ事業と事業体の口座間の長期融資残高の差の大部分を占める198億ポンドが占めています。 グループ内残高は企業会計の負債総額の 23% を占め、年間で 9% 増加しました。

4.12.6。 グループ事業に対する未払いの金額は、PRP に未登録の親会社がある場合を除き、グループ口座の連結で消去されます。 3 つのプロバイダーがグループレベルでの非連結残高を報告し、1 つのプロバイダーが総額 5 億ポンドの 90% 以上を占めました。

4.13.1. 連結グループレベルでは、債権者に報告された資本付与総額（1年以内および1年後の期限）はわずかに増加して391億ポンドとなった。 この年の取引には次のものが含まれます。

4.14.1. 連結グループレベルでは、デリバティブ商品の公正価値の減少により、その他の長期債権者は8億ポンド（19％）減少して33億ポンドとなった。 事業体レベルでは、6 億ポンド (18%) の減少が報告されています。

4.14.2. 合計 38 のグループが長期債権者としてデリバティブ金融商品を公正価値で開示しました。 これらは主に、変動金利債務の支払利息を固定するために単独の金利スワップを利用しているプロバイダーであり、少数のケースでは、通貨スワップを利用してポンド以外の通貨で支払われる利息の為替レートを固定しているプロバイダーです。 負債は、取引相手に支払われるキャッシュ フローの価値が提供者に支払われるキャッシュ フローの価値よりも大きい場合に発生します。 セクター合計の 56% は、5,000 万ポンドを超える負債を認識した 8 つのプロバイダーによって報告されています。

4.14.3. デリバティブ金融商品に関して連結グループ口座で報告されている負債総額は、2021年以来9億ポンド（41%）減少しました。バニラ金利スワップを利用しているほとんどのプロバイダーでは、金利上昇に伴い負債が減少しており、2021年からの減少は2021年からの減少を反映しています。金利上昇によるスワップレートの年間上昇。

4.15.1. 年金負債に関して報告された引当金は、注記「20 年金」でカバーされています。

4.15.2. 連結利益に基づくと、部門が開示したその他の引当金は 9 億ポンドのままでした。 このうち、4億ポンド（2021年：5億ポンド）は、株式譲渡業者が地方自治体と協定を結んだ場合の改修工事を行う義務に関連する。 プロバイダーは前払い（債権者）と前払い（債務者）の両方を報告する必要があり、後者は流動資産内で報告されます（注10を参照）。

4.16.1. 連結グループ会計内の準備金総額（表 6）は、当年度中に 9% 増加して 628 億ポンドとなりました（実体：8%、610 億ポンド）。 この増加の大部分は、その年に認識された年間黒字に関連しています。

4.16.2. SOFPに移管された余剰金は、既存在庫の大規模修繕や新しい住宅の開発など、プロバイダーの事業に再投資されるため、準備金の大部分は「キャッシュバック」されていない。

4.16.3. 連結収益に基づくと、収入支出準備金は 10% 増加して 511 億ポンドとなり、再評価準備金は 2% 減少して 117 億ポンドとなりました。 SOFP (表 7) で報告されているその他の埋蔵量は、以下の表 24 にさらに分類されています。

4.16.4. プロバイダーが金利スワップに関してヘッジ会計を適用しているほとんどの場合、マイナスのヘッジ引当金が認識されます。 同セクターが報告したヘッジ・キャッシュフロー準備金の総額は、金利に連動した評価額の好ましい動きを反映して５億ポンド増加した。

4.16.5。 部門によって報告された制限準備金とその他の準備金の合計は合計で 2 億ポンド増加しました。これに寄与した要因は、営利プロバイダーによって報告された株式資本とプレミアムの動きでした。

4.17.1. 財務諸表で開示されたオペレーティング・リースに基づく将来の債務の総額は、1億ポンド(6%)減って19億ポンドとなった。 2億ポンドを超えるオペレーティング・リース契約を結んでいるプロバイダーが3社あり、合わせて全体の54％を占めている。

4.17.2. リースベースのビジネスモデルを運営しているプロバイダー 1 社は、オペレーティング リース債務総額の 31% (6 億ポンド) を占めています。

4.18.1. 公開されたアカウントへの注記として、プロバイダーは、主要財務諸表に規定されていない資本支出の契約額を開示する必要があります。 さらに、取締役会によって承認されたが契約されていない資本的支出の金額も開示する必要があります。

4.18.2。 連結収益に基づくと、将来の契約資本支出は 2% 増加して 212 億ポンドとなりました。 承認されたもののまだ契約されていない設備投資額は、12%増加して202億ポンドとなった。

4.18.3. 将来の設備投資は少数の大規模プロバイダー グループに集中しています。 14 のプロバイダーがそれぞれ 7 億 5,000 万ポンドを超える資本コミットメントを明らかにしました。 これらを合わせると総額 414 億ポンドの 50% を占めます。

4.19.1. 開発されたソーシャルユニットの数は、2021年の40,000から2022年の49,000へと22%増加しました。連結収益に基づくと、総所有ユニット数は33,000（1%）増加して2,770,000となりました。 事業体の収益に基づく所有数はわずかに少なくなります。 少数のプロバイダーの場合、連結収益には英国国外で事業を展開する事業体も含まれます。

4.19.2。 プロバイダーは合計で、別の組織に代わって管理しているが所有していないソーシャル ユニットがさらに 54,000 あると報告しました。 これらのユニットは少数のプロバイダーに集中しており、トップ 10 が全体の 58% を占めています。

4.19.3。 2021 年と 2022 年のリターン間の再計算には、ソーシャル株式と非ソーシャル株式の間の再分類が含まれます。 ただし、修正再表示は主に合併活動の結果であり、2021 年の期末合計に含まれる単位が 2022 年の期首合計には表示されません。 この場合、ユニットは合併完了後、代わりに買収プロバイダーの「譲渡」ラインに含まれることになります。 再表示には、2021 年以降データセットから 1 つのプロバイダーが削除され、開始単位が 9,000 減少することも含まれています。 年間のすべての連結ユニット移転の半分は、1 つのプロバイダーに関連しています。

4.19.4。 連結収益に含まれる非社会住宅の所有または管理の数は、企業収益に含まれる数よりも多くなります。 これは、グループ構造内の非登録事業体内で非社会住宅活動がどの程度提供されているかを反映しています。

4.19.5。 連結収益に基づくと、この年に 1,000 の新しい非ソーシャル レント ユニットが開発または取得されました。 再表示を除くと、この部門が所有する非社会住宅の総数は 90,000 戸に減少した。 非社会的ユニットの合計の約 38% は、別の組織に代わって管理されています。

4.19.6。 非公営住宅ユニットに関する注記に加えて、FVA の申告書には、開発および販売された売り切りユニットの数に関する開示が含まれています。 連結収益に基づくと、この年に 3,600 戸の新規売り切り販売が完了しました。 合計 58 のプロバイダーが完全販売開発活動を報告し、そのうち 15 社が 100 ユニット以上を完了し、全体の 75% を占めました。

4.20.1。 年金制度の数理計算上の損益は毎年変動します。 2022 年には、連結収益に基づいて、全体で 15 億ポンドの保険数理上の利益が報告され、2021 年に報告された 14 億ポンドの損失が逆転しました。 保険数理上の利益は、負債に対する年金引当金総額の動きにも反映されており、14億ポンド（42％）減少して19億ポンドとなった（2021年：34億ポンド）。 ほぼすべての医療提供者が保険数理上の利益と年金引当金の削減を報告した。

4.20.2。 確定給付型制度に関する引当金および関連する損益の変動は、その他の包括利益として報告され、基礎となる保険数理上の前提の変動および制度資産の価値の変動の結果として生じます。 これらには、インフレの予測変化、支払われる年金水準の上昇率、将来の給与増加、純金に関連する割引率、および年金が支払われると予想される期間に関連した死亡率の仮定が含まれます。

4.20.3。 2022 年の年金制度の数理計算上の利益は、基礎となる財務前提の変更の結果です。 この動きの主な要因は、債券利回りの大幅な上昇による2022年3月末の割引率の上昇でしたが、年間の予想を上回る資産収益に加えてインフレ期待の上昇によって相殺されました。

5.1. レポートのこのセクションでは、プロバイダーの現在の事業計画に関連して規制当局に提出されたデータの概要を説明します。

5.2. 財務予測収益は、1,000 ユニットを超えるユニットを所有および/または管理しているすべての民間登録プロバイダーから収集されます。 リターンには、プロバイダーの事業計画の財務要素が標準化された形式で記載されており、主要な財務諸表の 30 年間の予測[脚注 28]に加え、開発計画と使用される主要な財務前提の詳細が含まれています。

5.3. このレポートのデータは、2022 年 6 月に提出された 202 件の FFR に基づいており、これらの計画の最初の 5 年間、つまり 2022 年 4 月から 2027 年 3 月までの期間に焦点を当てています。また、いくつかの重要な事項を特定するために、前年からの提出物も活用しています。長期的な傾向。 ビジネス プランは商業的に機密であると考えられるため、細分化されたデータ ソースは公開されません。

5.4. プロバイダーのビジネス プランは、特定の時点におけるさまざまな主要要素に対するプロバイダーの見解を表します。 そのため、年ごとに予測に大幅な変更が生じる可能性があります。

5.5. 最新の予測は、コロナウイルスのパンデミック後の経済状況に対するプロバイダーの継続的な対応を示しています。 これらの収益に反映される主な要因は次のとおりです。

5.6. これらの収益の基礎となる事業計画は、2022 年の第 1 四半期中に大部分が策定される予定です。それ以来、より広範な経済環境の変動が大きくなり、特にインフレと金利の両方の予測が頻繁に修正されました。上向きに。 その結果、これらの予測の基礎となる仮定は、最初の予測年に経験したであろう経済状況を完全には反映していません。

5.7. 8月31日、政府は2023/24年度の家賃値上げ許容額の上限案に関する協議[脚注29]を開始した。 11月17日の秋の声明[脚注30]では、2023/24会計年度の一般ニーズ向け不動産の許容賃料引き上げは7%に制限されると発表された。 上限のない賃料上昇率は11.1％（2022年9月のCPI年率プラス1％）となるはずだった。 インフレ上限を下回った場合の家賃への影響は、これらの予測には反映されていません。

5.8. 総合レベルでは、以下の表 29 に示すように、セクターは引き続き黒字を予測しています。

5.9. この部門のバランスシートは、以下の表 30 に示すように拡大すると予測されています。 固定資産ベースへの投資は継続しており、住宅不動産は2027年までにバランスシート価値が2,350億ポンドに達すると予測されており、最初の予測5年間で37%増加します。 これは、この分野の開発プログラムと既存在庫への資本支出レベルの増加の両方の影響を反映しています。

5.10. 2027年までに負債総額は320億ポンド（37％）増加し、1,210億ポンドに達すると予想されている。 セクター全体のレベルでは、これは 2021 年の予測で予想されていたものとほぼ一致しています。 同期間の補助金は70億ポンド（17％）増加して470億ポンドに達し、2021年の予測より2％増加する。

5.11。 最新の予想では、前年と比較して業績に関するいくつかの主要な指標が減少しています。

5.12. EBITDA MRI[脚注 31] 金利負担は、営業利益から財務コストをカバーするプロバイダーの能力を測る重要な尺度です。 以下の図 12 は、最新の一連の計画における 5 年間の予測と 2021 年からの予測を比較しています。

図 12: EBITDA MRI 金利カバー - 5 年間の予測

5.13。 この変化の主な要因は、修理とメンテナンスの予想支出の増加です。 同部門は、最新の予測によると、最初の 5 年間で修理とメンテナンスに 407 億ポンドの支出が見込まれています。 これは、昨年の計画の比較可能な数字と比較すると、55 億ポンド (16%) の増加です。 これに対し、SHL からの予想利益は 8% の増加にとどまっています。

5.14。 既存および新規の公営住宅供給への投資は今後も継続すると見込まれており、同セクターは現在、利益率の低下と金融コストに対する余裕の縮小が長期化すると予測している。

図 13: メンテナンスと大規模修繕の総支出 (10 億ポンド)

5.15。 支出の増加は業界全体に広がっており、プロバイダーの 84% が最初の 5 年間でユニットあたりの支出を少なくとも 5% 増加させています。 この支出増加にはいくつかの要因があります。

5.16 過去 5 年間に提出されたセクター予測の合計を比較すると、セクター内の主要な傾向のいくつかが明らかになります。 最新の予測は、既存の株式への予想支出が前年比で増加し、その結果として金利カバーのレベルが低下することを示す長期的な傾向と一致しています。

5.17。 以下の図 14 は、過去 5 回の提出における最初の 5 年間の予測年のセクター集計結果を示しています。

図 14: 1 ～ 5 年度の合計 EBITDA MRI 金利カバー

5.18 最新の計画では、利息補償の予測水準は継続的に悪化しており、5年間の予測合計は147％となっている。 この主な要因は、既存の在庫に対する予測支出の増加です。 これを以下の図 15 に示します。図 15 は、ユニットあたりの名目総予測修理およびメンテナンス支出が 2018 年の予測と比較して 45% 増加していることを示しています。

図 15: 1 年から 5 年のユニット当たりの修理およびメンテナンス費用の合計 (千ポンド)

5.19。 ピーク時の純負債は増加を続けており、2020年の予測では1,060億ポンドから最新の提出では1,240億ポンドに増加していますが、以下の図16に示すように、予測負債（売上高の倍数）は安定したままです。

図 16: 1 ～ 5 年度の総負債対売上高倍率

5.20。 これまでは、新規借入に利用できる低金利が利益率低下の緩和要因となっていた。 今年の計画では、EIR は若干高くなることがすでに予測されていました。 しかし、事業計画の提出以来、金利と市場のボラティリティが上昇していることは、金融コストが明らかに金利負担水準にさらなる下押し圧力を加えている悪化要因であることを意味している。

5.21。 最新の財務予測は、プロバイダーが既存の在庫に対する追加支出に加えて、一貫した開発レベルを維持しているという最近の状況を統合しています。 この影響は、営業利益率の縮小と金利補償水準の低下に現れています。

5.22 このセクターは現在、資源の制約と、マクロ経済環境の悪化による不確実性の大幅な増大に直面しています。 プロバイダーは、現在の環境による経済的、社会的、財務的影響を軽減しながら、中核となる目標を達成し、戦略的方向性に沿ってサービスを提供し続ける必要があります。

すべての主要な修繕費を含む、利息税引き前利益 ↩

新型コロナウイルス感染症への対応 - 2021 年春 (概要) - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

建設資材不足は緩和するも価格は24%上昇 - 住宅建設 ↩

建設出力価格指数 - 検索 - 国家統計局 ↩

英国の建設生産高: 2022 年 3 月 - 国家統計局 ↩

2020-new-home-statistics-review.pdf (nhbc.co.uk) ↩

英国における建設の修理とメンテナンス - 国家統計局 ↩

印紙税土地税: 一時的な軽減税率 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

英国住宅価格指数 - 国家統計局 (ons.gov.uk) ↩

GBP SONIA 金利 - (global-rates.com) ↩

消費者物価インフレ、英国 - 国家統計局 ↩

経済財政見通し - 2022 年 11 月 (obr.uk) ↩

国家統計の概要: 英国の労働市場: 2022 年 5 月 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

2021 年 7 月からのコロナウイルス雇用維持制度の変更 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

公式統計の概要: ユニバーサル クレジット統計、2013 年 4 月 29 日から 2022 年 4 月まで ↩

Stat-Xplore - ログイン (dwp.gov.uk) ↩

ムーディーズ、英国の見通しをネガティブに変更、Aa3格付けを維持 - 格付けアクション - ムーディーズ (moodys.com) ↩

公共住宅 - ニュース - 英国の立場に対する行動後、8 つの HA が S&P の見通しを「ネガティブ」に決定 ↩

英国の公営住宅セクターは現在、その信用力においてより顕著な負のバイアスを示している - S&P グローバル・レーティング (spglobal.com) ↩

民間登録プロバイダーに関する四半期調査 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

あるプロバイダーは、財務諸表で公営住宅不動産を投資不動産として認識しています。 これは住宅SORPからの逸脱ですが、営利プロバイダーは資本増価のために不動産を保有しているため、IAS第40号の下で許可されています。 ↩

2021年から2022年までの第4四半期（1月から3月）の四半期調査 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

2022年から2023年までの第2四半期（7月から9月）の四半期調査 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

公益事業体として、合併として分類できないプロバイダー間の結合は、「実質的に贈与である結合」または「買収」として扱われます。 取得プロバイダーは包括利益計算書で譲渡プロバイダーの公正価値を認識する必要があります ↩

取得方法が使用され、年度中にユニットが譲渡/取得される合併が含まれます。 ↩

期首の純簿価は、2022年に提出されたFVA申告書に基づいて再表示されています。再表示の純簿価には、企業結合が取得法を使用して会計処理される年に譲渡された住宅不動産の価格が含まれていません。 2022年に初めてFVAを完了したプロバイダーによって報告された住宅不動産の価値。2021年のグローバルアカウントで報告された住宅不動産のNBVは、連結収益に基づいて1,661億ポンドでした（企業収益に基づいて1,610億ポンド）。 ↩

2022 年に提出された FVA 申告書から期首時点で修正された純帳簿価額に基づいています。 ↩

実質的な開発計画のないプロバイダー 3 社は、2022 年に 5 年間の予測を提出しました。 ↩

公営住宅の家賃に関する相談 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

2022 年秋の声明 HTML - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

利子課税前の減価償却費および償却費、大規模修繕費を含む利益。 ↩